Louer sa propriété aux États-Unis – Guide par excellence pour les Canadiens propriétaires aux États-Unis

Si vous cherchez une maison de vacances, un immeuble de placement ou même une résidence principale, il se peut que vous trouviez les prix élevés et l’offre faible ici, au Canada. Comme les prix des propriétés aux États-Unis sont en moyenne inférieurs d’environ 20 % par rapport au Canada, et que la disponibilité est généralement meilleure, les États-Unis peuvent être une option intéressante pour les Canadiens.

Louer ou acheter aux États-Unis

Commençons par le commencement. Si vous n’avez pas de propriété aux États-Unis, vous vous demandez peut-être s’il est préférable d’en acheter ou d’en louer une pour y séjourner. Comme vous pouvez l’imaginer, il y a plusieurs facteurs à prendre en compte.

D’une part, l’achat est un engagement beaucoup plus long que la location et nécessite non seulement une mise de fonds initiale, mais aussi l’engagement d’entretenir la propriété, à la fois sur les plans physique (entretien continu) et financier (versements hypothécaires, impôts et assurance habitation). D’autre part, l’achat d’une maison vous permet d’augmenter sa valeur nette, de vous enraciner au sein d’une communauté et de profiter de l’intimité et de la commodité qu’offre la possession de son propre espace.

La location d’une maison présente un engagement moindre et vous permet de ne payer que pour la durée d’utilisation du bien. Cette option vous offre également la possibilité de vivre dans différents endroits et États, si vous désirez visiter de nouveaux endroits chaque année.

Si vous décidez d’acheter, le fait de peser le pour et le contre peut vous donner un aperçu précieux de l’état d’esprit d’un locataire et vous aider à répondre aux attentes de ces voyageurs transfrontaliers. La protection de la vie privée, la communauté et la flexibilité sont des facteurs importants pour les locataires qui en sont venus à la conclusion qu’ils voulaient vivre une expérience transfrontalière sans s’engager.

Lisez Renting vs. Buying a U.S. home: What Works for Your Lifestyle (en anglais seulement) pour déterminer l’option qui vous convient le mieux.

Avantages et inconvénients de louer votre propriété aux États-Unis

Quel que soit le temps que vous passez dans votre propriété aux États-Unis, que ce soit la moitié de l’année ou seulement quelques fins de semaine par-ci par-là, il y a un intérêt évident à la louer lorsque vous ne l’occupez pas. Le plus gros avantage est sans doute la possibilité de percevoir des revenus américains sur la location. Étant donné que le dollar américain est toujours plus fort que le dollar canadien ces dernières années, la possibilité de percevoir des dollars américains est un atout indéniable. De plus, ces paiements de loyer peuvent vous procurer des liquidités pour couvrir certaines de vos dépenses aux États-Unis, sans que vous n’ayez à convertir de l’argent. Vos frais hypothécaires, vos impôts, votre assurance ou les frais liés à votre association de propriétaires pourraient être au moins partiellement couverts par ces revenus américains.

Les revenus locatifs peuvent également vous procurer des avantages fiscaux pour les dépenses déductibles. En effet, à titre de propriétaire, vous pouvez déduire de vos revenus vos voyages aux États-Unis et les rénovations de votre maison.

Cependant, il y a quelques inconvénients à prendre en compte. Trouver des locataires peut prendre du temps et s’avérer parfois difficile. Par exemple, si vous êtes dans la Ceinture de soleil, vous ne pourrez peut-être trouver des locataires que certains mois de l’année, lorsque les hivernants cherchent à échapper au froid. Si vos locataires endommagent votre propriété, des frais de réparation inattendus pourraient avoir des répercussions sur vos revenus locatifs. N’oubliez pas que lorsque votre maison est louée, vous ne pouvez pas l’utiliser. Vous devez donc trouver un équilibre entre vos possibilités de revenus et votre désir d’utiliser votre maison à tout moment.

Préparer sa propriété pour les locataires

Une fois que vous avez décidé de louer votre propriété aux États-Unis, il est temps de la préparer pour les locataires ! Selon son état, il peut s’agir d’une tâche relativement rapide ou d’un projet de grande envergure. Voici plusieurs conseils à prendre en compte :

• Vérifiez s’il y a des problèmes. Il est important que votre propriété ne présente aucun problème avant que les locataires n’y emménagent. Veillez à inspecter vos principaux systèmes, comme le chauffage et la climatisation, l’électricité et la plomberie, afin de vous assurer que tout fonctionne comme il se doit et qu’il n’y a aucun problème potentiel. La vérification du toit, des appareils électroménagers, des portes et des fenêtres est également une étape essentielle.

• Planifiez un service préventif. Certains problèmes ne sont pas visibles à un œil non averti. Il est donc judicieux de faire appel à un professionnel pour tester et inspecter les fonctions clés de votre maison. N’oubliez pas qu’il est beaucoup plus facile d’effectuer des travaux d’entretien et de réparation avant de louer votre bien, plutôt que de régler des problèmes une fois que quelqu’un d’autre y a emménagé.

• Nettoyez votre maison de fond en comble. Ne vous contentez pas d’un nettoyage superficiel. Frottez vos appareils électroménagers et rangez vos placards pour faire bonne impression devant les locataires. Vous pouvez également faire nettoyer vos tapis et remplacer vos filtres à air.

• Mettez sous clé tous vos effets à ne pas toucher. Qu’il s’agisse d’une pièce, d’un placard ou d’une armoire, la mise sous clé des effets que vous ne voulez pas que les locataires voient ou utilisent constitue une étape importante de votre préparation.

• Sollicitez vos voisins. En vous liant d’amitié avec les voisins ou les habitants de l’autre côté de la rue, vous aurez la certitude qu’ils garderont un œil sur votre logement pendant que vous le louez. C’est également une bonne chose de leur faire part de vos projets. Ainsi, ils ne seront pas surpris par l’arrivée d’une nouvelle famille !

Louer à court ou à long terme ?

Lorsque vous vous préparez à louer votre propriété aux États-Unis, demandez-vous si vous êtes ouvert à la location de courte ou de longue durée, ou les deux. 

Vous pouvez généralement facturer des frais plus élevés pour la location de courte durée et profiter de la demande saisonnière, comme les vacances de printemps, les festivals de musique populaires dans la région ou les jours fériés. Même si les locations de courte durée exigent une préparation et un nettoyage plus fréquents, les revenus que vous pouvez en tirer compensent largement les dépenses supplémentaires. Si vous préférez séjourner dans votre propriété aux États-Unis occasionnellement tout au long de l’année, la location de courte durée peut être la solution.

Veuillez noter que certaines municipalités et associations de propriétaires imposent des restrictions concernant la location de votre propriété pour une durée de moins d’un mois. C’est pourquoi, avant d’entreprendre quoi que ce soit, vérifiez les règlements pour vous assurer que vos projets de location sont conformes.

La location de longue durée ne procure pas les mêmes revenus locatifs, mais peut offrir une stabilité et des revenus réguliers si vous trouvez des locataires fiables qui souhaitent rester un certain temps.  Si votre propriété aux États-Unis est un immeuble de placement que vous n’avez pas l’intention de visiter très souvent, ou que vous êtes à quelques années de votre retraite et que vous souhaitez conserver des revenus jusqu’à un déménagement plus permanent, une location de longue durée peut vous fournir des liquidités qui vous aideront à couvrir les coûts permanents de la propriété.

Vous ne savez pas si vous devez opter pour une location de courte ou de longue durée ? Lisez Read Short-Term vs. Long-Term Rentals: What’s Best for Your U.S. Home (en anglais seulement) pour obtenir des conseils supplémentaires.

Autres conseils et éléments à prendre en compte

Une fois que vous aurez pris votre décision, vous voudrez certainement connaître les autres tenants et aboutissants de la location de votre logement. Voici quelques-uns des principaux facteurs à prendre en considération :

• Impôts. Si vous louez votre propriété aux États-Unis pendant plus de 15 jours par année d’imposition, vous devez payer l’impôt sur vos revenus locatifs. La bonne nouvelle, c’est que vous pouvez aussi déduire certains frais de location, comme les frais d’entretien, les frais de gestion de la propriété, les taxes foncières et les frais de déplacement à destination et en provenance de la propriété. Pour en savoir plus sur la déclaration des revenus locatifs, lisez What to know before renting out your U.S. Home (en anglais seulement). Il est également utile de communiquer avec un fiscaliste spécialisé dans la planification transfrontalière pour obtenir des conseils sur la gestion de cette partie de la location de votre logement de vacances.

• Prix du loyer. Lorsque vous louez votre logement, vous devez demander suffisamment d’argent pour que cela en vaille la peine, mais pas trop pour ne pas rebuter des locataires potentiels. Il est conseillé de consulter des sites de location comme Airbnb, VRBO et HomeAway pour voir des annonces de logement comparables au vôtre. Vous pouvez également communiquer avec un courtier immobilier ou une société de gestion immobilière locale afin d’obtenir de l’aide pour fixer le prix du loyer et louer votre bien.

  • Lorsque vous fixez le prix du loyer, n’oubliez pas de tenir compte de la saisonnalité. Par exemple, le loyer des maisons situées dans des destinations soleil populaires peut être plus élevé pendant les mois d’hiver. Si vous souhaitez louer votre logement à l’automne, vous devrez peut-être baisser le prix du loyer en conséquence. Si vous louez votre propriété toute l’année, jetez un coup d’œil aux prix à différentes périodes de l’année afin d’établir un prix moyen qui reflète fidèlement la valeur du marché.

• Locataires. Le projet de louer votre logement ne fonctionne que si vous parvenez à trouver les bons locataires. Si vous optez pour la location de courte durée, c’est relativement simple. Il vous suffit d’inscrire votre logement sur des sites de location populaires et d’accepter les demandes de location qui vous conviennent. Nota : Vous n’avez pas à louer votre propriété à la première personne qui souhaite effectuer une réservation. Vous avez le droit d’examiner les locataires potentiels et de refuser ceux qui ont une mauvaise note ou des demandes déraisonnables.

  • Si vous recherchez des locataires à long terme, vous pouvez annoncer votre maison sur des sites nationaux tels que Craigslist, CanadaStays et Airbnb, qui ne sont pas réservés aux annonces de location à court terme. Là encore, une société de gestion immobilière peut vous faciliter la tâche, car elle peut se charger de faire visiter votre bien, de trouver et de sélectionner les locataires, et de rédiger les contrats de location. Un courtier immobilier local peut également s’occuper de tout pour vous, de la publicité de votre logement à la gestion du bien une fois qu’il est loué, en passant par la vérification des antécédents.

• Entretien. Même si vous avez fait un excellent travail pour préparer votre logement à la location, des problèmes peuvent toujours survenir de manière inattendue, et vous êtes responsable de l’entretien ou des réparations. Que vous fassiez affaire avec une société de gestion immobilière ou que vous sollicitiez un service de réparation local, vous devrez établir un processus d’entretien et de réparation pendant votre retour au Canada.

• Assurance. Une fois que vous aurez décidé de louer votre propriété aux États-Unis, vous devrez souscrire une police d’assurance sur la propriété pour couvrir les pertes ou les dommages pouvant découler de la négligence des locataires, d’une catastrophe naturelle, d’un incendie ou d’un dégât des eaux. Pendant que vous y êtes, assurez-vous d’avoir une assurance responsabilité civile pour couvrir les chutes ou autres blessures que les locataires (ou leurs invités) pourraient subir sur la propriété.

• Règles de base et ententes. Pour vous protéger et protéger vos locataires, il est essentiel d’établir un contrat de location, quelle que soit la durée de la location. Le contrat peut notamment préciser le montant du dépôt de garantie (et ce qu’il couvre), l’autorisation ou non des animaux de compagnie, le paiement des charges par le locataire ou le propriétaire, l’accès à l’entretien et les tarifs de location. Il peut être judicieux de demander à un avocat d’examiner le contrat de location afin de vous assurer que vous et votre maison êtes protégés avant de le présenter à vos locataires.

Lisez 8 tips for renting your home in the U.S. (en anglais seulement) pour obtenir une liste plus complète.

La location de votre propriété aux États-Unis peut être une option intéressante dans de nombreux cas de figure. Vous approchez peut-être de la retraite et souhaitez, dans quelques années, mener une vie stable de retraité-voyageur. Vous n’avez peut-être pas accès aux grands marchés canadiens, mais vous souhaitez vous constituer un capital immobilier tout en gagnant un revenu supplémentaire. Ou encore, vous aimeriez peut-être simplement faire fructifier votre propriété de vacances pendant que vous êtes de retour au Canada. Quelle que soit votre situation, la location de votre propriété aux États-Unis peut vous procurer des liquidités supplémentaires qui vous aideront à atteindre vos objectifs financiers.

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