Ce qu’il faut savoir avant de se lancer dans l’exploitation d’une propriété locative aux États-Unis

Qu’il s’agisse de vacances avec la famille ou de longs séjours une fois à la retraite, posséder une propriété aux États-Unis permet de profiter de la clémence du climat de certaines régions tout en étant chez soi. Si elle sera inoccupée une partie de l’année, toutefois, pourriez-vous en tirer quand même des avantages ?

La location à court ou à long terme est une excellente option, mais elle exige des recherches et de la planification.

Avantages et inconvénients

Évaluez d’abord les avantages que vous pourriez tirer de la location de votre propriété, ainsi que les inconvénients potentiels.

Parmi les avantages :

• La location apporte des revenus supplémentaires.

• Les loyers étant touchés en dollars américains, vous disposez de liquidités dans cette devise pour vos dépenses aux États-Unis.

• La location peut procurer des avantages fiscaux sous la forme de dépenses déductibles.

Louer votre propriété peut toutefois présenter des inconvénients :

• La recherche de locataires peut exiger beaucoup de temps.

• Vous ne tirez des revenus que durant les périodes où la propriété est louée.

• La valeur de votre propriété peut diminuer si des locataires l’endommagent.

• Des frais de réparation peuvent réduire vos revenus de location nets.

• Les loyers que vous touchez constituent un revenu imposable.

Vous devez planifier vos propres séjours. Par exemple, vous ne pourrez décider à la dernière minute d’y passer un week-end si elle est déjà louée pour cette période.

Déterminez un loyer approprié

Le loyer doit être suffisamment élevé pour rendre la location rentable, mais pas à un point tel qu’il décourage les locataires potentiels.

L’établissement du prix de location peut être difficile si vous ne connaissez pas le marché local. Il existe deux façons de relever ce défi :

• Consultez des sites de location comme Airbnb, VRBO et HomeAway afin de vous familiariser avec les loyers demandés pour des résidences comparables à la vôtre.

• Établissez une relation avec un agent immobilier ou une agence de gestion immobilière spécialisée qui connaît les tarifs de location dans votre secteur.

N’oubliez pas de tenir compte des variations saisonnières dans la détermination du loyer. Par exemple, si votre propriété est au bord de la mer dans un État du nord, vous pouvez augmenter le loyer en été pour profiter des pointes saisonnières. À l’inverse, certaines collectivités des États du sud connaissent chaque hiver un afflux de Canadiens qui fuient le froid. Enfin, le marché immobilier de nombreuses régions est très actif tout au long de l’année.

Planifiez les aspects fiscaux

Vous pourriez avoir des obligations fiscales aux États-Unis si vous y louez votre propriété. L’Internal Revenue Service (IRS) exige des impôts si vous louez votre résidence pendant 15 jours ou plus par année.

Vous devrez demander un numéro d’identification de particulier contribuable afin de déclarer vos revenus de location. Cependant, il est possible que vous puissiez déduire certaines dépenses liées à la location :

• Frais d’entretien et de réparation

• Honoraires versés à un gestionnaire immobilier, si vous utilisez ce type de service

• Montants versés à des entrepreneurs en construction, des plombiers, des électriciens ou d’autres types de fournisseurs de services de réparation

• Taxes foncières

• Frais de publicité pour annoncer votre propriété à louer

• Frais de déplacement pour vous rendre à votre propriété et en revenir, si ces voyages sont requis pour la gestion de l’exploitation locative

Envisagez de faire appel à un fiscaliste professionnel spécialisé en planification d’activités transfrontalières pour obtenir plus de renseignements sur ces aspects de la location de votre propriété.

Assurances : soyez couvert sur tous les fronts

Deux types de protection s’appliquent à une résidence offerte en location, que ce soit à court ou à long terme:

• Couverture pour la propriété

• Couverture pour votre responsabilité civile personnelle

Une police d’assurance habitation peut suffire pour couvrir des risques comme les incendies et les dommages causés par le vent. Si votre propriété se trouve dans un secteur sujet aux ouragans ou à des pluies très abondantes, il est possible que vous souhaitiez ou deviez souscrire une assurance supplémentaire contre les inondations.

Une assurance responsabilité civile des particuliers vous protège dans le cas où l’un de vos locataires se blesserait sur votre propriété. Ce type de couverture peut être compris dans l’assurance habitation, mais il est prudent de vérifier ce fait auprès de votre assureur.

Trouvez de bons locataires et faites signer un contrat

Une fois les questions financières réglées, il est temps de trouver des locataires.

L’option la plus facile consiste à annoncer la propriété sur un site Web spécialisé. Vous pouvez évaluer les locataires potentiels en leur faisant passer une courte entrevue par courriel ou par téléphone. L’entrevue est une bonne occasion de préciser vos exigences, telles que :

• Nombre de personnes pouvant occuper la résidence

• Consommation de tabac sur les lieux

• Zones de la propriété dans lesquelles les locataires ne peuvent pénétrer, le cas échéant

• Règles de l’association de propriétaires, le cas échéant

• Présence d’animaux de compagnie

Vous pouvez retenir les services d’une agence de gestion immobilière pour se charger de cette évaluation. Bien entendu, ces services entraînent des frais, mais ils peuvent vous faire gagner du temps et vous épargner des maux de tête.

La dernière étape consiste à consigner tous les détails dans un contrat de location. Vous pouvez rédiger un bail type pour les locations à court terme et un autre pour les locations à long terme. Dans tous les cas, le bail doit contenir toutes les modalités de l’entente de location. Par exemple, vous pourriez inclure une clause spécifiant le dépôt de garantie exigé et la portion remboursable au locataire en cas d’annulation de séjour. Un avocat qui connaît bien les dispositions législatives américaines concernant la location de résidences peut vous aider à rédiger un bail qui protégera adéquatement vos intérêts, votre investissement immobilier et vos locataires.

RBC Bank désigne RBC Bank (Georgia), National Association (« RBC Bank »), une filiale américaine en propriété exclusive de Banque Royale du Canada. Elle est membre de la Federal Deposit Insurance Corporation (« FDIC ») des États-Unis. Les comptes de dépôt américains sont assurés par la FDIC jusqu’à concurrence du montant maximum prévu par la loi. Les produits et services bancaires américains sont offerts par RBC Bank. Les produits et services bancaires canadiens sont offerts par Banque Royale du Canada. Les comptes de dépôt américains ne sont pas assurés par la Société d’assurance-dépôts du Canada (« SADC »). RBC Bank, prêteur équitable.

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