Vous êtes propriétaire aux États-Unis? Voici comment refinancer votre logement aux États-Unis

Si vous possédez un bien immobilier aux États-Unis et que vous cherchez à tirer parti de l’augmentation potentielle de sa valeur nette, le refinancement peut vous aider à accéder à des fonds américains. Les étapes suivantes vous expliquent comment refinancer un logement aux États-Unis et pourquoi refinancer maintenant peut être une bonne idée.

Certes, ces dernières années, le marché de l’immobilier aux États-Unis a fluctué, particulièrement en raison de la pandémie et de la hausse des taux d’intérêt, mais la valeur des logements dans les destinations prisées des touristes qui aiment passer l’hiver au soleil a continué d’augmenter. Les logements en Floride, en particulier, ont conservé leur valeur, même avec la volatilité observée récemment. Si vous possédez un logement aux États-Unis depuis au moins cinq ans, il y a de fortes chances que sa valeur nette ait augmenté de manière importante en raison de la hausse des prix du marché dans les destinations des prisées des touristes hivernants. 

L’un des avantages de cette augmentation de la valeur nette est qu’elle offre une certaine souplesse financière. Par exemple, grâce au refinancement ou à une marge de crédit sur valeur domiciliaire, vous pouvez accéder à cette valeur nette afin d’atteindre divers objectifs.

Si vous envisagez un refinancement, mais que vous ne savez pas par où commencer, ces étapes peuvent vous montrer comment refinancer votre logement et tirer le meilleur parti du capital accumulé au fil du temps.

1.  Connaître les types de refinancement disponibles

Si vous cherchez à refinancer votre logement aux États-Unis, il est important que vous compreniez les bases, notamment ce qu’est le refinancement et quelles options s’offrent à vous. En termes simples, le refinancement est le processus de remplacement d’un prêt hypothécaire existant par un nouveau. Bien que plusieurs types de refinancement existent, deux d’entre eux sont de loin les plus courants, et ce sont eux que nous allons aborder dans cet article.  Le type de refinancement que vous choisirez dépendra de vos objectifs.

Types de refinancement :

Refinancement pour taux et durée

Cette option s’adresse aux propriétaires qui ne souhaitent pas retirer de liquidités, mais plutôt abaisser leur taux d’intérêt et/ou modifier les modalités de leur prêt hypothécaire actuel. Comme il semblerait que les taux d’intérêt vont baisser dans un avenir proche, cette option pourrait être intéressante pour les personnes ayant actuellement un taux plus élevé.

Avec le refinancement pour taux et durée, votre nouveau prêt hypothécaire sera amorti sur 30 ans, comparativement à la durée maximale habituelle de 25 ans au Canada. Ce refinancement sera également assorti d’un nouveau taux d’intérêt. Vos versements hypothécaires refléteront donc le nouveau montant du prêt hypothécaire, le taux d’intérêt et l’amortissement.

Refinancement avec retrait de liquidités

Comme son nom l’indique, un refinancement avec retrait de liquidités vous permet de retirer de l’argent de votre hypothèque. Ce processus consiste à puiser dans la valeur nette de vos biens et à contracter un prêt hypothécaire d’un montant plus important que celui que vous devez actuellement. Vous recevez la différence sous forme de montant forfaitaire que vous pouvez utiliser à d’autres fins.

Comment fonctionne le refinancement avec retraite de liquidités : 

• Supposons que votre hypothèque actuelle soit de 300 000 $*.

• Et que la valeur actuelle de votre logement soit de 450 000 $.

Étant donné que vous pouvez emprunter jusqu’à 80 % de la valeur de votre logement, vous pouvez retirer 60 000 $ de votre logement en le refinançant, compte tenu des chiffres ci-dessus.

Voici les détails du calcul :

• 80 % de 450 000 $ correspond à 360 000 $. La différence entre ce que vous pouvez emprunter (360 000 $) et ce que vous devez (300 000 $) est de 60 000 $.

• On ajoute ensuite ce montant au solde hypothécaire actuel de 300 000 $, ce qui vous donne un nouveau solde total de 360 000 $, dont 60 000 $ de liquidités retirées.

N’oubliez pas que votre ancien prêt hypothécaire sera remplacé par un nouveau de 360 000 $, qui sera assorti d’une nouvelle période d’amortissement (jusqu’à 30 ans) et d’un nouveau taux d’intérêt. Quelle pourrait être l’incidence de ces nouvelles modalités sur vos paiements hypothécaires? En fait, dans le scénario ci-dessus, vous pouvez retirer 60 000 $ de votre logement en liquidités sans augmentation des paiements mensuels, grâce à une nouvelle période d’amortissement et des taux potentiellement plus bas.

2. Comprendre comment profiter d’un refinancement 

Avant d’entamer le processus de refinancement de votre logement aux États-Unis, il peut être intéressant de comprendre ce que vous en retirerez.

Avec un refinancement pour taux et durée, vous pourriez avoir plus d’argent disponible, puisque vous pouvez vous engager sur une période d’amortissement plus longue. En étalant vos versements hypothécaires sur une période plus longue, vos paiements sont moins élevés qu’avant le refinancement.

Dans le cas d’un refinancement avec retrait de liquidités, vous pouvez obtenir de l’argent grâce à l’augmentation de la valeur nette de votre logement et obtenir un montant forfaitaire que vous pouvez utiliser comme bon vous semble. Voici comment l’argent issu d’un refinancement est généralement utilisé :

• Rénovations : Le plus souvent, les emprunteurs souhaitent refinancer leur prêt pour obtenir des fonds afin d’apporter des améliorations à un bien existant.  En fait, ils utilisent la valeur nette de leur logement pour en accroître la valeur. De plus, ils profitent d’une cuisine flambant neuve, d’une nouvelle terrasse, d’une salle de bain mise au goût du jour… ou de toute autre rénovation qu’ils choisissent de faire!

• Rapatrier de l’argent au Canada : Le dollar américain étant plus fort que le dollar canadien, l’argent que vous obtenez grâce à l’augmentation de la valeur de votre logement aux États-Unis peut faire une grande différence une fois rapatrié au Canada. Que ce soit pour vous préparer à payer les études de votre enfant, effectuer des rénovations dans votre logement au Canada ou effacer une fois pour toutes des dettes qui perdurent, les fonds américains peuvent vous aider à assumer vos obligations canadiennes.

• Couvrir les dépenses aux États-Unis : En tant que Canadien passant du temps aux États-Unis, vous devez probablement échanger de l’argent canadien pour financer votre mode de vie transfrontalier. Malheureusement, chaque fois que vous échangez de l’argent, vous n’êtes pas épargné par le coût de conversion des devises, et vous devez accepter le taux de change défavorable qui pèse sur les Canadiens depuis des années. En obtenant directement des espèces en dollars américains grâce à votre bien aux États-Unis, vous pouvez éviter les frais de change pour couvrir les dépenses quotidiennes comme les charges dont doivent s’acquitter les propriétaires, les courses, le carburant, l’entretien du logement et plus encore. De plus, le fait de disposer de cette somme en dollars américains vous évite d’avoir à surveiller les taux de change et à anticiper le marché pour effectuer votre prochaine opération de change. 

3. Déterminer la valeur nette de ses biens

La valeur nette de votre logement correspond à la différence entre la valeur marchande actuelle de votre logement et le montant que vous devez sur tous les prêts garantis par votre logement, comme votre prêt hypothécaire et vos marges de crédit garanties. Par exemple, si votre logement vaut 700 000 $ et que vous devez 150 000 $ sur votre hypothèque, la valeur nette de votre logement est de 550 000 $.

Il est toujours utile de faire quelques recherches avant de commencer le processus, simplement pour vous assurer que la valeur marchande réelle de votre logement correspond bien à ce que vous pensez. Normalement, le logement devra être évalué pour entamer le processus de refinancement, mais il peut être pertinent de commencer par examiner les ventes de logements comparables (et récentes) dans votre quartier et de déterminer une valeur réaliste. Cela peut vous donner une idée de la somme que vous pourriez retirer de votre logement et vous permettre de savoir que c’est la bonne décision pour vous.

N’oubliez pas qu’en règle générale, pour être admissible à un nouveau prêt hypothécaire, vous devrez posséder au moins 20 % de la valeur de votre logement, car les prêteurs vous permettent habituellement d’emprunter jusqu’à 80 % de la valeur de votre logement.

4. Approfondir : admissibilité, coûts et démarches

Maintenant que des réponses ont été apportées à certaines des questions les plus importantes, il est temps d’entrer dans le vif du sujet et de déterminer si le refinancement fait sens pour vous.

Admissibilité

Par exemple, avant de refinancer un logement, il peut être utile de vérifier que votre situation financière est acceptable pour être admissible à un nouveau prêt hypothécaire. Vous pouvez vérifier votre cote de crédit gratuitement, et un spécialiste des hypothèques transfrontalières peut vous aider à déterminer si vous êtes admissible à un prêt hypothécaire. Il peut également vous aider à décider si le refinancement est une bonne décision pour vous actuellement. 

Coûts

Des frais de clôture s’appliquent lors d’un refinancement comme lors de l’achat d’un logement, et ils peuvent varier entre 2 % et 5 % du montant de votre prêt hypothécaire. En raison des coûts associés au refinancement d’un prêt hypothécaire, réfléchissez bien à l’impact financier global avant de décider d’aller de l’avant. Est-ce qu’une baisse des versements hypothécaires ou un montant forfaitaire en espèces suffira à compenser les coûts de clôture connexes? Il est très probable que ce soit le cas, surtout si la valeur de votre logement a augmenté ou si vous allongez suffisamment la durée de votre remboursement pour réduire significativement vos coûts mensuels. Il est tout de même important de connaître vos coûts de clôture, de les inclure dans votre budget et de faire des calculs pour vous assurer que le refinancement est toujours avantageux.  

Documents

Puisqu’un refinancement implique la création d’un nouveau prêt hypothécaire, vous suivrez un processus d’approbation qui pourrait ressembler à celui que vous avez suivi lorsque vous avez obtenu votre prêt hypothécaire la première fois. Ainsi, des documents seront requis; vous devrez notamment fournir une attestation de revenu, des justificatifs d’antécédents professionnels et des relevés de compte. Comme dans le cas d’un nouvel achat, le logement que vous refinancez sera évalué pour confirmer sa valeur marchande actuelle.

5. Comparer ses options : vente ou refinancement?  

Selon les raisons qui ont motivé votre décision de refinancement, vous pourriez également envisager de vendre votre logement aux États-Unis. Par exemple, si vous avez besoin de liquidités ou avez d’importantes obligations financières au Canada, vous vous demandez peut-être s’il n’est pas préférable de vendre votre logement plutôt que de le refinancer. Si vous êtes justement en train de dresser une liste des avantages et des inconvénients, voici quelques éléments à prendre en compte :

• Votre logement a-t-il besoin d’être rénové? Si vous n’avez pas rénové votre bien aux États-Unis depuis un certain temps, vous devrez peut-être consacrer du temps et de l’argent pour le faire avant de mettre votre logement sur le marché. À mesure que vous évaluez votre situation, vous pouvez vous rendre compte qu’il est préférable pour vous de refinancer votre logement et de le conserver pour l’instant.

• Coût de l’assurance habitation. Dans certaines régions des États-Unis, le coût de l’assurance habitation a considérablement augmenté et a une incidence sur l’accessibilité financière. L’examen de votre budget dans son ensemble peut vous aider à décider ce qui convient le mieux à votre situation actuellement.

• Conséquences fiscales. Si vous êtes propriétaire de votre bien depuis au moins un an et que vous le vendez à un prix supérieur à celui que vous avez payé initialement, vous devrez payer un impôt sur les gains en capital sur la différence de prix, peu importe où vous vivez et où vous payez normalement vos impôts. Renseignez-vous davantage sur vos obligations fiscales en cliquant ici, et envisagez de consulter des conseillers financiers, fiscaux, juridiques et autres pour obtenir des conseils sur votre situation personnelle afin de comprendre exactement les conséquences fiscales auxquelles vous pourriez vous exposer si vous décidiez de vendre.    

6. Passer par un prêteur qui peut faciliter les démarches 

Le refinancement de votre logement aux États-Unis en tant que Canadien peut être une décision financière judicieuse, que vous cherchiez à réduire vos versements hypothécaires, à obtenir des liquidités américaines pour vos dépenses quotidiennes ou à financer d’autres de vos objectifs. Cependant, il s’agit d’une décision importante, qui peut avoir une incidence à long terme sur votre avenir financier, y compris votre planification de la retraite. Le fait de discuter avec un prêteur américain qui comprend les Canadiens et les subtilités des solutions hypothécaires transfrontalières peut vous aider à prendre une décision qui vous convient. De plus, le bon partenaire peut vous guider tout au long du processus et vous aider à remplir les documents nécessaires au refinancement.  

Vous envisagez de vendre votre bien aux États-Unis?

En tirant parti de la valeur nette de votre logement aux États-Unis, vous pouvez obtenir des dollars américains sans avoir à vendre votre bien aux États-Unis.

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