Louer votre logement aux États-Unis : le guide ultime pour les Canadiens qui possèdent un bien aux États-Unis

Si vous recherchez un logement de vacances, un immeuble de placement ou même une résidence principale, vous constaterez peut-être que les prix sont élevés et que l’offre est faible au Canada. Étant donné que les prix des logements aux États-Unis sont inférieurs d’environ 20 % en moyenne à ceux du Canada et que l’offre est généralement plus vaste, il peut être intéressant pour les Canadiens d’acheter un logement aux États-Unis.

Louer ou acheter un logement aux États-Unis?

Commençons par le commencement. Si vous n’avez pas encore acheté de bien aux États-Unis, vous vous demandez peut-être s’il est préférable d’acheter ou de louer un logement pour vos séjours aux États-Unis. Comme vous pouvez vous y attendre, plusieurs facteurs entrent en jeu dans cette décision.

Tout d’abord, un achat est un engagement sur une durée beaucoup plus longue qu’une location et exige non seulement que vous réalisiez un versement initial, mais également que vous assumiez le bien, tant physiquement (entretien et maintenance continus) que financièrement (versements hypothécaires, règlement des taxes et paiement de l’assurance habitation). D’un autre côté, l’achat d’un logement vous permet d’augmenter votre patrimoine immobilier, de vous implanter dans une communauté, et de profiter de l’intimité et de la commodité qui viennent avec le fait d’être propriétaire de son propre espace.

La location d’un logement est un engagement moins contraignant et vous permet de ne payer que le temps durant lequel vous utilisez le bien. Elle vous donne également la possibilité de visiter différentes régions et différents États, si vous souhaitez découvrir de nouvelles contrées chaque année.

Si vous décidez d’acheter, le fait de peser le pour et le contre vous aura donné une idée de l’état d’esprit des locataires et peut vous aider à répondre aux attentes de ces voyageurs transfrontaliers. Le respect de la vie privée, la communauté et la souplesse sont probablement des facteurs importants pour les locataires qui ont pris la décision de vivre une expérience transfrontalière sans engagement.

Avantages et inconvénients de mettre votre logement en location aux États-Unis

Peu importe le temps que vous passez dans votre bien aux États-Unis, que ce soit la moitié de l’année ou seulement quelques fins de semaine de temps à autre, mettre votre logement en location en votre absence présente des avantages.

• Vous pouvez tirer un revenu de location aux États-Unis et percevoir des dollars américains, pour ainsi profiter de cette monnaie qui a été plus vigoureuse que le dollar canadien ces dernières années.

• Ces versements de loyers peuvent vous procurer des liquidités pour couvrir certaines de vos dépenses aux États-Unis sans avoir besoin de convertir de l’argent.

• Vos versements hypothécaires, vos impôts, vos frais d’assurance ou le coût de l’association de propriétaires pourraient être partiellement couverts par cette source de revenus américaine.

• Le revenu de location peut également donner lieu à des avantages fiscaux pour les dépenses déductibles; en tant que propriétaire, vous pourriez être en mesure de déduire vos déplacements aux États-Unis ainsi que vos rénovations domiciliaires.

Toutefois, certains inconvénients doivent être pris en compte.

• Dans certaines municipalités et associations de propriétaires, il n’est pas possible de louer votre logement pour moins d’un mois. Par conséquent, avant de prendre une décision, vérifiez les règlements pour vous assurer que vos intentions concernant la location respectent les règles.

• Le processus de recherche de locataires peut être long et parfois difficile. Par exemple, si votre logement se trouve dans la région de la Ceinture de soleil (Sunbelt), il se peut que vous ne trouviez des locataires que pendant certains mois de l’année, lorsque les touristes hivernants cherchent à échapper au froid qui sévit chez eux.

• Si vos locataires endommagent votre logement, les coûts de réparation imprévus pourraient gruger votre revenu locatif.

• Lorsque votre logement est loué, vous ne pouvez pas y séjourner. Il vous faudra donc trouver un équilibre entre la possibilité de tirer un revenu de votre logement et votre souhait de profiter de votre logement dès que vous en avez envie.

Préparer votre logement pour les locataires

Une fois que vous avez décidé de mettre votre logement aux États-Unis en location, vous allez devoir le préparer pour qu’il puisse accueillir des locataires! Selon l’état actuel de votre logement, la tâche peut être minime ou de grande ampleur. Voici quelques conseils à prendre en considération :

• S’assurer que le logement ne présente aucun problème. Il est important que votre logement ne présente aucun problème lorsque les locataires emménagent. Contrôlez les systèmes essentiels comme le chauffage et la climatisation, l’électricité et la plomberie pour vous assurer que tout fonctionne bien et qu’il n’y a pas de problème potentiel. Il est également crucial de vérifier le toit, les appareils ménagers, les portes et les fenêtres. 

• Prévoir un contrôle préventif. Certains problèmes ne sont pas visibles à l’œil nu; il est donc conseillé de demander à un professionnel de venir tester et inspecter les principales fonctions de votre logement. N’oubliez pas qu’il est beaucoup plus facile de réaliser des travaux d’entretien et des réparations avant de louer un logement que de régler des problèmes une fois qu’un locataire est installé.

• Nettoyer le logement en profondeur. Ne vous contentez pas de récurer les surfaces, de nettoyer les appareils et de ranger les armoires pour donner une bonne impression aux locataires. Dans le cadre de ce grand décrassage, il est également recommandé de laver les tapis et de remplacer les filtres à air.

• Mettre sous clé tout ce que vous ne voulez pas que les locataires touchent. Vous pouvez condamner une pièce, un placard ou une armoire pour y mettre les biens que vous ne voulez pas que les locataires voient ou utilisent. C’est une étape importante de votre préparation. 

• Compter sur ses voisins. Entretenez de bonnes relations avec vos voisins d’à côté ou d’en face. Ainsi, vous aurez l’esprit tranquille quand vous louerez votre logement, car vous saurez qu’ils gardent un œil dessus. Il est également de bon ton de leur faire part de vos projets pour qu’ils ne soient pas surpris si une autre famille emménage!

Location de courte durée ou de longue durée?

Lorsque vous vous préparez à louer votre logement aux États-Unis, demandez-vous si vous accepterez les locations de courte durée, de longue durée ou les deux. 

Vous pouvez généralement demander un loyer plus élevé pour les locations de courte durée et profiter de la demande saisonnière, comme la semaine de relâche, les festivals de musique populaire de la région ou les fêtes nationales. Bien que les locations de courte durée impliquent davantage de préparation et de nettoyage, le revenu que vous pourriez en tirer pourrait plus que compenser ces dépenses supplémentaires. Si vous préférez séjourner dans votre logement aux États-Unis de temps en temps tout au long de l’année, la location de courte durée peut être la meilleure solution. 

Les locations de longue durée procurent des loyers plus bas, mais peuvent offrir de la stabilité et un revenu constant si vos locataires sont fiables et souhaitent rester un certain temps.  Si votre logement aux États-Unis est plutôt un immeuble de placement où vous n’avez pas l’intention de séjourner très fréquemment, ou si vous êtes à quelques années de la retraite et que vous voulez mettre de côté des revenus locatifs jusqu’à pouvoir déménager de manière permanente, un locataire de longue durée peut vous permettre d’obtenir des liquidités qui vous aideront à couvrir les coûts permanents associés à la propriété.

Autres conseils et éléments à prendre en compte

Maintenant que les grandes décisions sont prises, il est important de comprendre les autres tenants et aboutissants de la location de votre logement. Voici quelques-uns des principaux facteurs à connaître :

• Impôts. Si vous louez votre logement aux États-Unis pendant plus de 15 jours par année d’imposition, vous devez payer des impôts sur votre revenu locatif. La bonne nouvelle, c’est que vous pouvez également déduire certaines dépenses liées aux biens locatifs, comme les coûts d’entretien, les frais de gestion immobilière, les impôts fonciers et les frais de déplacement vers le logement et depuis celui-ci. Jetez un œil à l’article Ce que vous devez savoir avant de louer votre logement aux États-Unis pour en savoir plus sur la déclaration de revenus locatifs. Il peut également être utile de communiquer avec un fiscaliste spécialisé en planification transfrontalière pour obtenir plus de conseils sur la façon de gérer cet aspect de la location de votre résidence de vacances.

• Montant du loyer. Lorsque vous louez votre logement, vous devez fixer un loyer suffisamment élevé pour que la location soit rentable, mais pas trop élevé pour ne pas faire fuir les potentiels locataires. Il est judicieux de parcourir des sites de location comme Airbnb, VRBO et HomeAway pour trouver des annonces de logements comparables au vôtre. Vous pouvez aussi communiquer avec un agent immobilier ou une entreprise de gestion immobilière de votre région afin d’obtenir de l’aide pour fixer le montant du loyer et louer votre logement.

  • Lorsque vous établissez vos tarifs, n’oubliez pas de tenir compte du caractère saisonnier. Par exemple, les prix des maisons situées dans des destinations soleil populaires peuvent augmenter pendant les mois d’hiver. Si vous souhaitez louer votre maison à l’automne, vous devrez peut-être réduire vos tarifs en conséquence. Si vous louez votre bien à l’année, examinez les montants des loyers à différents moments de l’année pour fixer un loyer moyen qui correspond réellement à la valeur du marché. 

• Locataires. Le projet de louer votre logement ne fonctionne que si vous trouvez les bons locataires. Si vous optez pour la location de courte durée, c’est relativement simple, car vous pouvez mettre une annonce sur des sites de location connus et accepter les demandes de location qui vous plaisent. Vous n’êtes d’ailleurs pas tenu de louer votre logement à la première personne qui souhaite faire une réservation. Vous avez le droit d’examiner les locataires potentiels et de refuser toute personne qui a une mauvaise évaluation ou dont les exigences ne sont pas raisonnables.

  • Si vous recherchez de locataires de longue durée, vous pouvez publier une annonce sur des sites nationaux comme Craigslist, CanadaStays et Airbnb, ce dernier n’étant pas seulement réservé aux locations de courte durée. Encore une fois, une entreprise de gestion immobilière peut vous faciliter la tâche, car ses équipes peuvent se charger de faire visiter votre logement, de trouver et sélectionner les locataires, et d’établir des contrats de location. Un agent immobilier basé à proximité de votre logement peut également s’occuper de tout pour vous, de la mise en ligne de l’annonce à la vérification des antécédents des locataires, en passant par la gestion du bien une fois loué.

• Entretien. Vous avez peut-être bien préparé votre logement pour la location, mais des problèmes peuvent survenir de façon inattendue, et il vous incombe d’effectuer l’entretien et les réparations du logement. Que vous ayez fait appel à une entreprise de gestion immobilière ou que vous ayez demandé à une société de réparation de proximité d’être disponible en cas d’urgence, vous devrez dans tous les cas mettre en place un processus pour l’entretien et les réparations lorsque vous êtes au Canada.

• Assurance. Une fois que vous aurez décidé de mettre en location votre logement aux États-Unis, vous devrez souscrire une police d’assurance des biens du propriétaire pour couvrir toute perte ou tout dommage qui pourrait résulter de la négligence des locataires, de catastrophes naturelles, d’un incendie ou de dégâts d’eau. Pendant que vous y êtes, vous pouvez également souscrire une assurance de responsabilité civile qui couvre les glissades, les chutes ou les autres blessures des locataires (ou leurs invités) sur la propriété.

• Règles de base et contrats. Pour vous protéger et protéger vos locataires, il est essentiel qu’un contrat de location soit établi, quelle que soit la durée de la location. Le contrat doit préciser, au minimum, le montant du dépôt de garantie (et ce qu’il couvre), si les animaux de compagnie sont autorisés ou non, si les services publics doivent être payés par le locataire ou le propriétaire, l’accès pour l’entretien et le montant du loyer. Il peut également être utile de demander à un avocat de passer le bail en revue pour s’assurer que vous et votre logement êtes protégés avant de le présenter à vos locataires.

La location de votre logement aux États-Unis peut être judicieuse pour de nombreux scénarios différents. Peut-être que vous approchez de la retraite et que vous aspirez à un style de vie de retraité hivernant stable dans quelques années. Peut-être que les logements sur les grands marchés canadiens sont inabordables, mais que vous souhaitez augmenter votre patrimoine tout en percevant un revenu supplémentaire. Ou peut-être aimeriez-vous simplement que votre logement de vacances produise un loyer pendant que vous êtes au Canada. Quelle que soit votre situation, le fait de louer votre logement aux États-Unis peut vous aider à obtenir un flux de liquidités supplémentaire pour vous aider à atteindre vos objectifs financiers.

 

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En tirant parti de la valeur nette de votre logement aux États-Unis, vous pouvez obtenir des dollars américains sans avoir à vendre votre bien aux États-Unis.

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