Les Canadiens sont en tête des acheteurs internationaux de biens immobiliers aux États-Unis pendant la période la plus lente depuis plus de 15 ans

Depuis 2009, la National Association of Realtors (NAR) réalise chaque année un sondage pour mesurer le volume des opérations immobilières résidentielles aux États-Unis effectuées par des clients internationaux. D’avril 2023 à mars 2024, les acheteurs étrangers ont dépensé 42 milliards de dollars pour l’achat de 54 300 logements. Ces chiffres représentent le plus faible volume enregistré par la NAR depuis la création du rapport, soit une baisse de 21 % du volume en dollars et de 37 % du nombre d’opérations par rapport à l’année précédente.

Les acheteurs étrangers sont confrontés à des obstacles communs

La forte inflation, les taux d’intérêt élevés et le parc immobilier limité ont constitué autant de défis pour les acheteurs internationaux (et nationaux) au cours de la dernière année. En effet, le marché du logement aux États-Unis a connu son plus bas niveau de ventes depuis 1995, de nombreux acheteurs potentiels s’étant tenus à l’écart en attendant que les conditions s’améliorent. Cette réalité s’est reflétée dans les chiffres rapportés par les courtiers immobiliers travaillant avec des clients internationaux : 69 % des courtiers interrogés cette année ont déclaré avoir eu un client qui a décidé de ne pas acheter, ou qui n’a pas pu acheter, un bien immobilier aux États-Unis.

Les facteurs économiques peuvent également avoir joué un rôle dans la décision d’achat des acheteurs. 69 % des acheteurs canadiens ont payé leur propriété américaine au comptant (contre 51 % l’année précédente, soit une forte augmentation), malgré la dépréciation du dollar canadien par rapport au dollar américain d’une année sur l’autre. Cette évolution est probablement attribuable à la hausse des taux d’intérêt en 2023, une tendance qui, selon certains, devrait s’inverser dans les prochains mois.

« Comme on s’attend à une réduction des taux d’intérêt pour le reste de 2024 et 2025, le potentiel de financement hypothécaire aux États-Unis est plus grand pour l’année à venir », affirme Alain Forget, chef, Vente et expansion des affaires, RBC Bank – États-Unis. « Il y a aussi beaucoup de Canadiens qui sont actuellement sur la touche en espérant un meilleur taux de change CAD/USD. Et si le dollar canadien ne se redresse pas au fur et à mesure que les taux baissent, les hypothèques américaines pourraient devenir une option encore plus économique, et plus attrayante, qu’un achat au comptant. »

Le Canada en tête des acheteurs étrangers

Dans le dernier rapport de la NAR, le Canada a dépassé la Chine en tant que pays comptant le plus grand nombre d’achats immobiliers par un acheteur international, représentant 13 % de l’ensemble des achats étrangers. La Chine et le Mexique étaient les deux pays suivants (11 %), suivis par l’Inde (11 %) et la Colombie (4 %).

Les Canadiens ont acheté davantage de biens immobiliers, mais les acheteurs chinois ont dépensé plus : 7,5 milliards de dollars en immobilier aux États-Unis, contre 5,9 milliards de dollars pour les acheteurs canadiens.

Les États-Unis restent plus abordables malgré la montée des prix et la dépréciation des devises étrangères

La faiblesse de l’offre et la demande refoulée ont permis aux prix de l’immobilier américain de se maintenir à un niveau élevé et d’augmenter d’une année sur l’autre. À la fin de mars 2024, les logements invendus sur le marché étaient 14 % plus chers que l’année précédente.

Les acheteurs étrangers ont également dû composer avec la dépréciation des devises par rapport au billet vert : en mars 2024, il fallait plus de yuans chinois (9,4 %), d’euros (3,7 %) et de dollars canadiens (3,6 %) pour acheter un dollar américain qu’il y a un an.

Néanmoins, l’accessibilité des maisons unifamiliales aux États-Unis a contribué à compenser le coût d’achat pour de nombreux acheteurs étrangers. Par exemple, le prix moyen des logements par mètre carré à Toronto en juin 2024 était de 12 504 $. Si l’on examine le prix au mètre carré dans les régions métropolitaines des États-Unis, on constate que les prix des logements sont relativement peu élevés :

San Diego-Carlsbad (Californie)	7 520 $
Naples-Immokalee-Marco Island (Floride)	4 920 $
Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach (Floride)	3 620 $
Urban Honolulu (Hawaï)	6 280 $
Los Angeles-Long Beach-Glendale (Californie)	4 760 $

Les Canadiens achètent principalement des résidences de vacances, et surtout en Floride

Parmi les Canadiens qui ont acheté des biens immobiliers aux États-Unis, près de la moitié (49 %) ont acheté une maison pour les vacances. Plus des deux tiers de ces résidences étaient des maisons unifamiliales, tandis que les maisons en rangée et les appartements en copropriété représentaient respectivement 18 % et 8 % des ventes.

À l’instar des habitudes d’achat de la dernière décennie, la Floride est demeurée la principale destination des acheteurs canadiens de biens immobiliers. Voici les endroits où les Canadiens ont acheté des logements aux États-Unis au cours de la dernière année :

• Floride : 41 %

• Arizona : 23 %

• Hawaï : 9 %

• Californie : 6 %

• New York : 4 %

• Texas : 4 %

La forte activité en Floride n’est pas surprenante, mais les achats effectués à Hawaï ont augmenté de façon significative d’une année sur l’autre : un an plus tôt, les achats des Canadiens dans l’État d’Aloha ne comptaient que pour 2 % du total.

37 % des achats de logements ont été réalisés dans une zone de villégiature, ce qui indique qu’une grande partie des Canadiens achètent des résidences de vacances ou des propriétés pour la retraite situées près des plages, des terrains de golf et d’autres commodités de vie dans les régions chaudes.

Achat de biens immobiliers aux États-Unis : conclusion

Bien que le marché immobilier américain soit confronté à des facteurs économiques difficiles (inflation, hausse des taux hypothécaires, augmentation des prix et offre limitée), les Canadiens peuvent toujours trouver des occasions au sud de la frontière. D’ailleurs, ils achètent sans cesse des biens immobiliers, comme en témoigne la place du Canada en tête de la liste des acheteurs étrangers. Comme les années précédentes, les acheteurs canadiens se tournent vers leurs destinations préférées aux États-Unis, à savoir la Floride et l’Arizona, alors que l’intérêt pour Hawaï s’est accru. La concentration de logements achetés dans des zones de villégiature montre clairement que les Canadiens préfèrent le soleil et le mode de vie qu’offrent les États américains du sud.

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