Les dessous d’un contrat d’achat immobilier

Clôture du contrat : moment où la maison achetée devient officiellement votre propriété. Comme vous vous en doutez, il y a beaucoup de travail à faire pour que la clôture du contrat immobilier se déroule rondement – mais souvent, les propriétaires ne savent pas exactement ce qui se passe avant qu’on leur remette leurs clés.

Pour connaître les dessous d’un contrat d’achat immobilier, RBC a récemment joint l’avocat spécialisé en immobilier Yang Wang, qui nous explique les étapes de préparation, tout en répondant aux questions courantes des propriétaires.

Est-ce qu’une partie du travail peut être faite avant le jour de la signature ?

L’avocat Yang Wang, du cabinet Yang Wang Law Professional Corporation, explique qu’une bonne partie des formalités administratives peuvent être accomplies à l’avance. « La recherche des titres, l’acquisition d’une assurance de biens, l’obtention d’une assurance de titres et la signature des documents peuvent toutes être effectuées avant la clôture de la transaction. » Il est important – et en fait, essentiel – de régler la plupart des formalités à l’avance pour que tout se déroule rondement.

Si les formalités sont réglées à l’avance, que reste-t-il à faire le jour de la clôture du contrat ?

Maître Wang explique que le jour de la clôture, l’avocat qui représente l’acheteur fera trois choses.

• Premièrement, si la propriété est hypothéquée, il recevra le prêt hypothécaire de la part de la banque prêteuse. « Le jour de la clôture du contrat, la banque versera la somme au compte en fiducie de l’avocat, par virement ou traite bancaire. » Ensuite, le paiement requis (prêt hypothécaire, mise de fonds et frais de transaction) – auquel peuvent s’appliquer certains redressements (dépôts versés, impôt foncier, charges de copropriété, etc.) – est transmis à l’avocat du vendeur.

• Deuxièmement, on vérifie toutes les formalités administratives. « Nous vérifions que les documents de clôture sont correctement signés, que l’assurance de biens et l’assurance de titres ont été obtenues, et que toutes les conditions éventuelles sont remplies. Nous devons tout examiner, même l’orthographe – c’est un travail très minutieux. »

• Enfin – une fois que l’avocat de l’acheteur et l’avocat du vendeur ont confirmé que tout est en règle –, il reste à inscrire la propriété, à transférer la propriété à l’acheteur, et à enregistrer la garantie hypothécaire.

Que se passe-t-il si tout n’est pas accompli le jour de la clôture ?

Maître Wang explique que si la date de clôture doit être repoussée au profit de l’acheteur, la nouvelle date est habituellement convenue entre l’acheteur et le vendeur – mais le report de la clôture s’accompagne souvent d’un coût. « Normalement, l’acheteur doit offrir un dédommagement au vendeur pour les frais associés au report de la clôture, et le vendeur peut accepter l’offre pour maintenir la transaction et ainsi éviter un litige long et coûteux. »

Toutefois, la loi stipule que si l’acheteur n’est pas en mesure de conclure la transaction à la date convenue, le vendeur peut remettre la propriété en vente, et l’acheteur peut alors perdre son dépôt (et la propriété). Dans d’autres cas, l’acheteur peut avoir à assumer des frais supplémentaires si le report de la clôture empêche le vendeur de conclure lui-même l’achat d’une autre propriété. Un effet domino peut être coûteux.

« Dans la plupart des cas, les deux parties s’entendent sur un report. » Maître Wang encourage cependant les acheteurs à s’organiser bien avant la clôture, afin de prévenir tout retard.

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Quelles sont les surprises qui attendent souvent les acheteurs de maison ?

« Souvent, les acheteurs novices ne sont pas au courant des frais qui s’ajoutent au prix de leur propriété, comme les droits de mutation immobilière. Ils ne pensent qu’à la mise de fonds et au prêt hypothécaire. »

Yang Wang dit aussi que les propriétaires sont souvent surpris par le temps qu’il faut pour que les fonds empruntés proviennent à leur avocat. « Les virements hypothécaires ne sont pas toujours immédiats. Même si nous réclamons les fonds plusieurs jours à l’avance, ils peuvent nous parvenir à la toute fin du jour de clôture. » Maître Wang nous dit d’ailleurs qu’il doit souvent rassurer des acheteurs inquiets. « Parfois, les choses sont simplement plus longues que prévu. »

Malheureusement, certains acheteurs sont également surpris par l’état de la propriété lorsqu’ils en prennent possession. « Quand une maison est mise en valeur, elle a fière allure et paraît parfaite, mais après la conclusion de l’achat, le nouveau propriétaire peut découvrir des défauts et des dommages. »

Quelles sont les mesures qu’un acheteur peut prendre pour que la clôture du contrat se déroule bien ?

Yang Wang recommande aux acheteurs de prendre les mesures suivantes :

• Réglez à l’avance les formalités administratives. Il est sage de réunir et de signer à l’avance le plus de documents possible, afin que votre avocat spécialisé en immobilier puisse obtenir les fonds hypothécaires dès le début de la journée, ce qui laissera suffisamment de temps pour régler les autres formalités le jour même de la clôture du contrat.

• Choisissez le plus tôt possible votre prêteur hypothécaire. Si vous souhaitez d’abord magasiner votre prêteur, assurez-vous d’arrêter votre décision bien avant la clôture du contrat d’achat, car votre avocat a besoin de temps pour prendre contact avec votre banque, pour comprendre les conditions du prêt hypothécaire, et pour remplir les documents nécessaires.

• Visitez la propriété bien avant la clôture du contrat d’achat. Dans les conditions du contrat d’achat, il est judicieux de prévoir une ou deux visites préalables à la prise de possession. Ces visites peuvent vous permettre d’examiner la propriété pour vous assurer qu’elle est dans le même état qu’au moment de votre offre. « Vous devez visiter la propriété suffisamment à l’avance pour qu’en cas de dommages, vous ayez le temps d’aviser votre agent immobilier et votre avocat, et de demander les réparations nécessaires avant la clôture du contrat. »

• Lisez les documents – et posez des questions. M. Wang reconnaît qu’il y a beaucoup de documents associés à l’achat d’une propriété, mais il encourage les acheteurs à les lire au complet. « Examinez les documents avec votre avocat, et soumettez vos questions éventuelles le plus tôt possible – votre avocat sera heureux de vous fournir les explications nécessaires. » Il est important de poser même les questions qui paraissent élémentaires, afin d’y voir clair tout au long de la démarche d’achat.

• Assurez-vous de comprendre les frais associés à l’achat. Comme l’a expliqué M. Wang, de nombreux acheteurs de maison sont surpris par les frais de clôture, et certains ont du mal à trouver les fonds nécessaires. Il encourage les acheteurs à se renseigner auprès de leur agent immobilier, de leur prêteur et de leur avocat, afin de connaître l’ensemble des frais afférents.

• Renseignez-vous sur les rabais éventuels. Si vous achetez votre première maison, vous êtes peut-être admissible à un rabais. Si vous achetez une nouvelle maison auprès d’un constructeur, vous êtes peut-être admissible à un remboursement de taxe de vente. Comme les rabais de ce genre peuvent représenter une jolie somme, renseignez-vous auprès de votre avocat pour savoir si vous êtes admissible à certains d’entre eux.

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