En décembre, la Réserve fédérale américaine a abaissé le taux du financement à un jour de 25 points de base, ce qui représentait sa troisième baisse de suite. Mais les taux hypothécaires aux États-Unis n’ont pas suivi. En fait, les taux ont augmenté – et non diminué – depuis que la Fed a commencé à abaisser ses taux en septembre. Pourquoi ? Nous examinerons ici les facteurs qui influent réellement sur les taux d’intérêt hypothécaires aux États-Unis et ce qui explique la récente hausse.
TLPL
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Le taux hypothécaire à 30 ans aux États-Unis utilise comme référence le taux des obligations du Trésor américain à 10 ans, et non le taux du financement à un jour de la Fed.
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Le taux des obligations du Trésor à 10 ans repose principalement sur les prévisions économiques plutôt que sur la politique monétaire actuelle.
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Les États-Unis sont confrontés à une inflation tenace et à de l’incertitude économique, au moment où de nouvelles politiques prennent forme dans le cadre d’un changement de gouvernement, et l’incertitude entourant l’avenir fait grimper les taux plus étroitement liés aux prêts hypothécaires à taux fixe aux États-Unis.
Facteurs qui influent sur les taux hypothécaires aux États-Unis
La hausse et la baisse des taux hypothécaires aux États-Unis ne reposent pas sur un seul facteur. Au contraire, plusieurs facteurs peuvent entraîner des fluctuations. La santé de l’économie est un de ces facteurs importants : les ralentissements économiques ont tendance à mener à la contraction de la demande de crédit et, comme les prêteurs se font concurrence pour les emprunteurs, cela entraîne généralement des baisses de taux. Lorsque l’économie est en bonne santé, c’est l’inverse. L’inflation est, elle aussi, un facteur important. Puisque les prêteurs doivent s’assurer que les taux d’intérêt demeurent supérieurs au taux d’inflation pour maintenir la valeur des rendements, les taux hypothécaires ont tendance à augmenter avec l’inflation.
Enfin, les décisions fédérales en matière de politique monétaire ont un effet direct et indirect sur les taux hypothécaires. Le taux du financement à un jour de la Réserve fédérale, aussi appelé taux des fonds fédéraux, sert de référence clé et influe sur tous les autres taux d’intérêt de l’économie. Mais… le taux des fonds fédéraux a baissé alors que les taux hypothécaires augmentaient, non ? C’est parce que les taux des prêts hypothécaires à taux fixe sont davantage influencés par les prévisions que par la politique monétaire en vigueur.
Incidence des politiques monétaires à venir et du marché hypothécaire secondaire sur les taux des prêts hypothécaires à taux fixe
Le taux des fonds fédéraux est le taux d’intérêt auquel les banques se prêtent entre elles des fonds à un jour, ce qui en fait un taux d’intérêt sur les prêts à très court terme. Les taux d’intérêt sur d’autres obligations et prêts à court terme évolueront donc de très près avec les changements apportés à ce taux du financement à un jour. Comme un prêt hypothécaire de 30 ans est un prêt à long terme, la corrélation entre le taux des fonds fédéraux et le taux hypothécaire à 30 ans est plutôt faible.
« Le taux des fonds fédéraux influe sur les prêts à la consommation à court terme et sur les cartes de crédit », explique Jaren Hawks, premier directeur de produit, Financement immobilier à RBC. « Un prêt hypothécaire de 30 ans a un échéancier différent, il repose donc sur d’autres taux et une référence différente. »
Cette référence est le taux des obligations du Trésor à 10 ans, puisque son terme est plus proche de celui de la moyenne des prêts hypothécaires. Quand ce taux évolue, les taux hypothécaires ont tendance à suivre le mouvement. Ce lien est attribuable au marché hypothécaire secondaire, où les investisseurs achètent des titres adossés à des créances hypothécaires (TACH). Dans ce marché secondaire, les prêteurs regroupent les prêts hypothécaires qu’ils souscrivent et les vendent à des investisseurs. Nous y reviendrons.
En ce qui concerne l’effet de la politique monétaire, il est vrai que la politique monétaire actuelle a une certaine incidence sur le taux des obligations du Trésor à 10 ans. Toutefois, ce sont les attentes des investisseurs en matière de politique monétaire et budgétaire, de croissance économique et d’inflation qui ont le plus d’influence.
Comme le taux des obligations du Trésor est si étroitement lié aux attentes, ce n’est pas la baisse de taux elle-même qui a eu la plus grande incidence sur les taux des prêts hypothécaires à taux fixe en décembre. Au contraire, c’est plutôt le message selon lequel la Fed comptait adopter une approche plus prudente de réduction des taux en 2025 qui a contribué à la hausse des taux hypothécaires. Après l’annonce de décembre, les économistes ont changé d’avis : alors qu’ils pensaient au départ que les taux pourraient être réduits à moins de 3 %, ils prévoient maintenant que la Fed les maintiendra entre 3,5 et 4 %.
Pourquoi la Fed adopte-t-elle une approche prudente ? À leur réunion de décembre, la plupart des membres de la Fed ont convenu que les risques d’inflation étaient en hausse, soulignant les prix qui refusaient de baisser, la forte croissance économique et les effets potentiels des modifications aux politiques commerciales et d’immigration proposées par le gouvernement Trump. Le personnel de la Fed a également averti que des tarifs douaniers pourraient ralentir la croissance économique et maintenir l’inflation à un niveau élevé, ce qui renforce l’incertitude.
Les primes de terme jouent également un rôle dans l’évolution des taux hypothécaires
La prime de terme correspond à la portion du taux des obligations du Trésor à 10 ans qui reflète la rémunération supplémentaire que les investisseurs s’attendent à recevoir pour l’achat de titres de créance à long terme plutôt que pour le réinvestissement répété dans des titres à court terme. Autrement dit, c’est le rendement supplémentaire que les investisseurs exigent pour laisser dormir leur argent dans un placement à long terme, compte tenu de l’incertitude et du risque associés à la détention de titres de créance sur une longue période. La prime de terme repose en partie sur l’équilibre entre l’offre et la demande d’obligations du Trésor et en partie sur l’incertitude – plus l’avenir est incertain, plus les investisseurs exigent une rémunération importante, puisque l’achat de titres de créance à long terme devient plus risqué.
La prime de terme sur 10 ans a augmenté de 85 points de base au total depuis septembre, mois où la Fed a annoncé la première des trois baisses de taux de l’an dernier. Cette hausse expliquerait au moins la moitié de l’augmentation des taux à long terme. Par exemple, la hausse des primes de terme correspond au bond de 111,7 points de base du taux des obligations du Trésor à 10 ans durant la même période.
« L’écart » peut influer sur la hausse des taux
Bien que les taux des prêts hypothécaires à taux fixe et celui des obligations du Trésor à 10 ans soient étroitement liés, ils ne sont pas identiques – il y a un écart entre les deux. L’écart, ou la différence, entre le taux offert sur un prêt hypothécaire de 30 ans et une obligation du Trésor à 10 ans comprend deux volets :
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L’écart entre les taux des marchés hypothécaires primaire et secondaire, qui représente les coûts d’origination du secteur, comme les frais d’administration, les frais de garantie et les autres coûts et profits liés au prêt
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L’écart de taux du marché hypothécaire secondaire, qui représente le risque supplémentaire pris par les investisseurs lorsqu’ils investissent dans un titre adossé à des créances hypothécaires (TACH) par rapport à un placement dans des obligations du Trésor à 10 ans
Habituellement, l’écart est de 1,5 à 2 points de pourcentage, mais pendant la majeure partie de 2023 et de 2024, il a atteint jusqu’à 3 points de pourcentage, ce qui a fait grimper les taux hypothécaires encore plus.
Pourquoi les écarts étaient-ils si élevés ? Là encore, l’incertitude joue un rôle : les gens ne savent pas à quoi s’attendre de l’avenir. Après tout, les taux hypothécaires ont monté en flèche en peu de temps, passant de 3,15 % en novembre 2021 à 7,12 % en octobre 2022. Les Américains ne savent donc pas vraiment comment se préparer pour l’avenir. En outre, les récentes négociations sur la dette fédérale entre l’ancien président Biden et les républicains de la Chambre des représentants ont contribué à la situation. L’histoire a démontré que le simple fait d’approcher d’un dépassement du plafond de la dette américaine pouvait causer d’importantes perturbations sur les marchés financiers. En effet, la dernière confrontation sur la dette fédérale, en 2011, avait amplifié les écarts.
En raison de cette perturbation économique potentielle, les prêteurs et les investisseurs sont réticents à prendre des risques, ce qui se traduit par des frais d’emprunt supplémentaires. En conséquence, les écarts augmentent.
Autre facteur : il y a moins d’acheteurs pour les titres adossés à des créances hypothécaires (TACH). Pendant la pandémie, la Réserve fédérale a acheté des obligations hypothécaires d’une valeur de plusieurs milliards de dollars, mais elle ne cherche plus à en acheter. Les autres acheteurs de TACH cherchent donc une meilleure affaire. Comme on peut s’y attendre, lorsque la demande des investisseurs est élevée, les taux hypothécaires ont tendance à baisser. Lorsque les investisseurs n’achètent pas, les taux peuvent augmenter pour les attirer.
Bien que les écarts se soient stabilisés récemment, leur augmentation soutenue au cours des dernières années a contribué à la hausse des taux hypothécaires.
Incidence des baisses de taux de la Fed sur les prêts hypothécaires à taux révisable
Les prêts hypothécaires à taux fixe dominent le paysage hypothécaire aux États-Unis. En effet, sur les 40 % d’Américains qui détiennent un prêt hypothécaire, 92 % détiennent un prêt hypothécaire à taux fixe. Les 8 % restants détiennent des prêts hypothécaires à taux révisable. Les prêts hypothécaires à taux révisable (aussi appelées prêts hypothécaires à taux variable) comportent des taux d’intérêt qui peuvent changer au fil du temps en fonction de l’indice financier auquel ils sont liés. Bien qu’ils commencent avec un taux fixe pendant une certaine période, une fois celle-ci terminée, les taux sont régulièrement ajustés en fonction de l’indice auquel ils sont liés.
Par exemple, dans le cas d’un prêt hypothécaire à taux révisable 7/1, on paie le même taux d’intérêt pendant les sept premières années, puis le taux s’ajuste chaque année par la suite. Dans le cas d’un prêt hypothécaire à taux révisable 5/6, le taux est fixe pour les cinq premières années, puis ajusté tous les six mois.
Les taux sur les prêts hypothécaires à taux révisable sont souvent liés au taux SOFR (taux de référence Secured Overnight Funding Rate). Puisque les décisions de la Fed en matière de taux influent sur les outils d’épargne, augmenter ou abaisser le taux des fonds fédéraux peut faire monter ou baisser le taux SOFR. Par conséquent, les taux des prêts hypothécaires à taux révisable augmentent ou baissent aussi lorsque le taux est rajusté.
Ainsi, si le taux des fonds fédéraux augmente, le taux de prêt hypothécaire à taux révisable augmentera également au prochain rajustement. Et, naturellement, quand le taux des fonds fédéraux baisse, le taux de prêt hypothécaire à taux révisable descendra lui aussi.
« Bien que les prêts hypothécaires à taux révisable puissent aider à économiser dans un contexte de baisse des taux d’intérêt, le risque de hausse des taux est l’une des principales raisons pour lesquelles de nombreux Américains préfèrent la stabilité d’un prêt hypothécaire à taux fixe », explique Jaren Hawks.
Réactions différentes des taux hypothécaires, au Canada et aux États-Unis, aux baisses des taux fédéraux
Si vous avez un prêt hypothécaire au Canada et un autre aux États-Unis, et que vous avez constaté des baisses des taux d’intérêt fédéraux de part et d’autre de la frontière, vous vous demandez peut-être pourquoi les taux hypothécaires au Canada ont baissé alors que ceux aux États-Unis ont augmenté. Cela s’explique principalement par le fait que les termes de refinancement des prêts hypothécaires sont plus courts au Canada qu’aux États-Unis. En effet, aux États-Unis, le terme des prêts hypothécaires couvre toute la période d’amortissement, d’où le prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans. Au Canada, par contre, les prêts hypothécaires ont plusieurs termes hypothécaires plus courts pendant la période d’amortissement (pensez au terme standard de trois ou cinq ans). Cela signifie que les changements apportés au taux du financement à un jour de la Banque du Canada ont une incidence plus directe sur les taux hypothécaires des Canadiens.
Il faut aussi tenir compte du fait que davantage de Canadiens que d’Américains ont un prêt hypothécaire à taux variable : si environ 13 % des Canadiens avaient un prêt hypothécaire à taux variable au début de 2024, leur popularité est à nouveau en hausse. Rappelez-vous que seulement 8 % des Américains ont un prêt hypothécaire à taux variable.
Conclusion
La Réserve fédérale des États-Unis ne détermine pas les taux des prêts hypothécaires à taux fixe, mais ses décisions en matière de politique monétaire ont une incidence sur le portrait économique global, ce qui influe sur les coûts d’emprunt. Par conséquent, même si les baisses de taux d’intérêt n’ont peut-être pas d’incidence directe, la politique monétaire de la Fed aura une incidence indirecte sur les taux hypothécaires. La corrélation n’est tout simplement pas immédiate. C’est en fait un ensemble complexe de facteurs qui influe sur les taux des prêts hypothécaires à taux fixe. De plus, compte tenu de l’incertitude considérable, des données sur l’inflation tenace et des changements de politiques découlant de la nouvelle présidence aux États-Unis, la Fed incite à la prudence. Cela signifie que les taux hypothécaires n’ont pas fléchi, même après les récentes baisses de taux, et qu’ils maintiendront probablement leur fourchette actuelle dans un avenir prévisible.
