Louer ou acheter un logement aux États-Unis : un choix qui dépend de votre mode de vie

Année après année, les États-Unis restent la destination de vacances la plus prisée des Canadiens, et les Canadiens figurent toujours parmi les principaux acheteurs étrangers sur le marché de l’immobilier américain. Si vous vous rendez régulièrement aux États-Unis, vous songez peut-être à y louer ou y acheter un logement. 

Les avantages de la location et de l’achat d’un logement aux États-Unis

Les prix de l’immobilier aux États-Unis sont encore bas comparativement au Canada. Par exemple, le prix médian au mètre carré d’un logement résidentiel au Canada est de 12 504 $ US, tandis que le prix médian au mètre carré d’un logement résidentiel à Los Angeles est de 4 760 $ US.¹ Même en tenant compte du taux de change, les logements aux États-Unis restent plus abordables.

Si vous vous rendez régulièrement aux États-Unis et que vous louez un logement à chaque fois, vous pourriez économiser en achetant une maison ou un appartement où vous séjournerez lors de vos visites et que vous louerez le reste de l’année. Le loyer serait versé en dollars américains, de sorte qu’il n’y aurait pas de taux de change à prendre en compte, et ce revenu pourrait couvrir une partie de votre paiement hypothécaire, de vos impôts aux États-Unis, de l’assurance et des frais de l’association de propriétaires.

Devez-vous envisager un financement?

Compte tenu de la faiblesse actuelle du dollar canadien, il peut être logique de contracter un prêt pour financer votre bien au lieu de payer comptant. Le fait de financer un bien immobilier aux États-Unis réduit l’incidence initiale du taux de change, et comme les prêteurs américains n’imposent généralement pas de pénalité de remboursement anticipé, vous pouvez rembourser partiellement ou entièrement votre hypothèque au moment qui vous convient si vous le souhaitez. Par exemple, si le dollar canadien reprend de la vigueur, vous pouvez utiliser le taux de change à votre avantage.

Obtenir une entente de principe

Before you begin looking for the perfect property south of the border, it’s a good idea to get pre-approved. This helps you determine how much you can spend and means you’ll be prepared if you come across the right home for you. When you’ve found that perfect home, and you’re ready to apply, keep in mind the application process takes longer in the U.S. — usually 30 to 50 days.

Mise de fonds et autres frais

Les exigences relatives à la mise de fonds dépendent de l’usage que vous ferez du bien. Habituellement, la mise de fonds correspond à 20 % du prix d’achat pour une résidence principale ou une résidence secondaire de vacances, et à 25 % du prix pour un bien de placement. N’oubliez pas de prendre en compte dans votre budget l’évaluation du bien, la recherche de privilèges et l’établissement de la certification indiquant si le bien se trouve dans une zone inondable (ces dépenses seront en dollars américains). En fin de compte, les frais de clôture aux États-Unis peuvent s’élever à environ 2 % à 5 % du prix de vente.

Assurance

Lorsque vous financez un logement aux États-Unis, vous devez fournir chaque année un justificatif d’assurance habitation souscrite à titre de propriétaire. Si vous achetez une maison en rangée ou un appartement couvert par une police-cadre d’assurance, vous devrez probablement souscrire une police distincte pour l’intérieur de votre logement. Si votre logement est situé dans une zone inondable reconnue par le gouvernement fédéral, vous devrez également souscrire une assurance contre les inondations.

Imposition

En tant que Canadien qui possède un bien immobilier aux États-Unis, vos éventuels impôts dépendront de l’endroit où vous déclarez vos revenus et de la façon dont vous utilisez le bien.

Si votre logement aux États-Unis génère un revenu, qu’il s’agisse d’un revenu de placement ou d’un revenu locatif, vous devrez probablement déclarer ce revenu au Canada et aux États-Unis. Néanmoins, puisque vous exploitez une entreprise, vous pouvez également demander le remboursement de vos dépenses. Vos vols pour vous rendre au logement et faire des vérifications, ainsi que toute réparation ou amélioration, sont des dépenses que vous pouvez inscrire sur votre déclaration de revenus.

Il y a beaucoup d’aspects fiscaux à prendre en compte dans les deux pays lorsque vous achetez, louez ou vendez un logement aux États-Unis. Vous avez donc tout intérêt à communiquer avec un expert en fiscalité et en droit transfrontalier pour bien comprendre vos obligations fiscales potentielles avant d’acheter.

Société de gestion immobilière ou de gestion locative

Si vous prévoyez louer votre bien aux États-Unis pendant une partie de l’année, vous voudrez sûrement vous assurer que quelqu’un s’en occupe lorsque vous retournez au Canada. Vous pouvez choisir de recourir aux services d’une société de gestion immobilière ou de gestion locative.

Voici quelques-unes des questions à poser lorsque vous rencontrez des représentants de ces entreprises :

• Depuis combien de temps êtes-vous en affaires? Sélectionnez une entreprise établie qui peut fournir des références de ses clients.

• Dans quels types de biens êtes-vous spécialisés? Demandez-leur s’ils ont d’autres clients canadiens dans une situation semblable à la vôtre et comment ils gèrent ces biens.

• Combien d’employés avez-vous? Est-ce une grande société de gestion immobilière ou un consultant individuel qui fournit ces services? Si vous possédez un bien pour votre usage personnel, il suffit peut-être d’employer une personne qui peut vérifier que tout va bien, ramasser le courrier ou être présente pour superviser les réparations et les travaux d’entretien. Si vous mettez votre logement en location, il peut être judicieux de choisir une entreprise qui propose une gamme complète de services de gestion immobilière et de gestion locative.

• Quels sont vos frais et quels services proposez-vous? Lorsqu’on vous présente un devis, examinez de plus près les services inclus. Si votre logement est géré à distance, il vaut peut-être mieux payer plus pour plus de tranquillité d’esprit.

• Qui s’occupera de mon logement? L’entreprise désignera-t-elle un employé en particulier ou enverra-t-elle celui qui est disponible pour aller vérifier que tout va bien? Il pourrait être préférable d’avoir une personne dédiée, car elle apprendra à vous connaître et à connaître votre logement, de sorte que vous pourriez bénéficier d’un niveau de service plus élevé.

Vous envisagez de louer votre bien aux États-Unis?

En tirant parti de la valeur nette de votre logement aux États-Unis, vous pouvez obtenir des dollars américains sans avoir à vendre votre bien aux États-Unis.

En savoir plus

Il peut être difficile de comprendre comment mettre en location un logement aux États-Unis, mais avec quelques connaissances et un peu de planification, l’immobilier américain peut être un bon investissement pour les Canadiens. Au-delà de l’investissement, cette destination peut également être agréable pour des séjours au soleil. 

^1. National Association of Realtors^® : Profile of International Transactions in U.S. Residential Real Estate 2024

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