De combien d’argent avez-vous besoin pour acheter une maison en 2024 ?

Les prix élevés de l’immobilier au Canada font la manchette, mais de combien d’argent avez-vous réellement besoin pour acheter une maison en 2024 ?

Si le revenu de votre ménage, le montant de votre mise de fonds et vos antécédents de solvabilité sont les principaux facteurs qui détermineront la somme que vous pourrez emprunter, ce ne sont pas les seuls. Plusieurs programmes peuvent vous aider à accéder à la propriété.

Lisez la suite pour tout savoir sur votre capacité d’emprunt et pour mettre toutes les chances de votre côté. 

Comment les banques déterminent-elles votre capacité d’emprunt ?

Si vous vous apprêtez à acheter une maison, il est important de comprendre comment les banques calculent votre capacité d’emprunt en fonction de votre situation financière.

Les principaux paramètres pris en compte par les prêteurs pour établir le montant auquel vous êtes admissible sont détaillés ci-dessous. 

• Le revenu du ménage : Généralement, plus votre revenu est élevé, plus le montant que vous pourrez emprunter sera élevé. Le plus souvent, les prêteurs s’intéressent au revenu sur les deux dernières années pour accorder un prêt hypothécaire.  

• La mise de fonds : Plus votre mise de fonds est élevée, plus le prix d’achat que vous pourrez vous permettre sera élevé.  

• Les antécédents et la cote de solvabilité : Plus vos antécédents de solvabilité sont solides, plus vous aurez de chance de décrocher un prêt hypothécaire à un taux favorable.  

• Le taux d’endettement : Pour définir le montant des versements mensuels que votre budget peut absorber, et par conséquent le montant du prêt hypothécaire qu’ils peuvent vous accorder, les prêteurs regardent combien vous débourserez en frais de propriété, de même qu’en remboursement de l’ensemble de vos dettes par rapport à vos revenus.   

Quelle est la mise de fonds minimale exigée pour acheter une maison ?

Au Canada, la mise de fonds minimale dépend du prix d’achat. 

Jusqu’à 500 000 $, la mise de fonds minimale est d’aussi peu que 5 % du prix. Si vous achetez une propriété à 450 000 $, par exemple, vous devrez verser 22 500 $ en mise de fonds. 

Pour les propriétés dont la valeur est comprise entre 500 001 $ et 999 999 $, vous devrez verser au moins 5 % sur les premiers 500 000 $ et 10 % sur la somme restante. Si vous prévoyez d’acheter une maison d’une valeur de 600 000 $, par exemple, votre mise de fonds minimale sera de 35 000 $.

Pour les propriétés dont la valeur atteint ou dépasse le million de dollars, la mise de fonds minimale correspond à 20 % du prix d’achat total. L’achat d’une propriété à 1,2 million de dollars, par exemple, nécessitera une mise de fonds d’au moins 240 000 $.

Quelle est l’incidence de la mise de fonds sur le coût du prêt hypothécaire ?

Il est avantageux de verser plus que la mise de fonds minimale. En effet, plus la mise de fonds est élevée, plus le montant qu’il vous restera ensuite à payer à l’aide du prêt hypothécaire sera faible, de sorte que vos versements mensuels seront moins élevés. 

Une mise de fonds plus importante vous permettra aussi de faire des économies : si vous versez moins de 20 % du prix d’achat, vous devrez souscrire auprès de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) une assurance prêt hypothécaire dont les primes viendront augmenter vos versements mensuels. 

Combien d’argent faut-il épargner pour acheter une maison ?

Le montant d’épargne requis dépend de votre situation financière et de la valeur de la propriété dont vous souhaitez faire l’acquisition. Utilisez d’abord la Calculatrice de la capacité d’emprunt hypothécaire pour déterminer le montant du prêt hypothécaire auquel vous pourriez être admissible. Vous pourrez ensuite calculer la mise de fonds dont vous aurez besoin pour acheter une maison au prix envisagé. 

S’il s’agit de votre premier achat immobilier, plusieurs outils sont à votre disposition pour vous aider à épargner. Le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété, par exemple, a été conçu précisément pour soutenir l’épargne à cette fin. Vous pouvez y verser jusqu’à 8 000 $ par année jusqu’à concurrence de 40 000 $. Avec le régime d’accession à la propriété, vous pouvez utiliser jusqu’à 60 000 $ de votre régime enregistré d’épargne-retraite pour la mise de fonds, puis cotiser de nouveau ce montant sur 15 ans. 

N’oubliez pas de tenir compte des frais de clôture

Les frais juridiques, la taxe de transfert de biens-fonds et les autres frais de clôture doivent être inclus dans votre budget d’achat afin d’assurer que vous disposerez des fonds nécessaires au moment voulu. Ces frais de clôture représentent généralement environ 3 % du prix d’achat. 

Peut-on acheter une maison sans mise de fonds ?

Non. La SCHL impose le versement d’une mise de fonds de 5 % ou plus, selon le prix d’achat de la maison. Si vous possédez déjà un bien immobilier, vous pouvez peut-être tirer profit de sa valeur nette pour dégager le montant requis pour la mise de fonds, mais tout achat immobilier nécessite une mise de fonds d’au moins 5 %.

À combien doit se monter mon revenu pour soutenir l’achat d’une maison ? 

La réponse à cette question dépend de plusieurs paramètres, notamment du prix d’achat et des intérêts sur le prêt hypothécaire. Partant d’un montant de versement mensuel abordable donné, plus le taux d’intérêt est bas, plus l’emprunt hypothécaire pourra être élevé parce la tranche de chaque versement qui va au remboursement du capital sera plus importante. 

Selon l’Association canadienne de l’immeuble, le coût moyen d’une maison au Canada s’élevait à 699 000 $ en mai 2024. Pour acheter une propriété de cette valeur, une mise de fonds minimale de 44 900 $ est nécessaire, plus les frais de clôture. À supposer que vous n’ayez pas d’autres dettes, pour financer un tel achat au moyen d’un prêt sur 25 ans à 5,14 % avec une assurance prêt hypothécaire de la SCHL, votre revenu doit s’élever à 220 224 $.

Peut-on acheter une maison avec un faible revenu au Canada ?

Si vous avez des revenus modestes, plusieurs solutions s’offrent à vous. 

Vous pouvez essayer de trouver une propriété adaptée à votre budget dans une région où les prix immobiliers sont moins élevés. Vous pouvez aussi continuer à épargner : plus votre mise de fonds sera élevée, plus la part du prix d’achat à payer avec l’emprunt sera faible, et plus vous aurez de chance de décrocher un prêt. Si vous avez d’autres dettes (prêt-auto, par exemple), vous pouvez envisager de les rembourser avant de demander un prêt hypothécaire. Vous réduirez ainsi votre ratio d’endettement et augmenterez vos chances d’obtenir un prêt hypothécaire plus élevé. 

Enfin, vous pourriez faire l’achat avec une autre personne (conjoint ou ami, par exemple). La demande de prêt sera examinée sur la base de vos revenus combinés, et vous aurez plus de chances d’accéder à la propriété. 

Quelle est la cote de crédit minimale pour être admissible à un prêt hypothécaire ?

Les critères de crédit varient d’un prêteur à l’autre, mais vous devrez généralement avoir une cote de crédit d’au moins 680 pour obtenir un prêt hypothécaire.    

Pour en savoir plus, lisez 6 façons de rétablir votre cote de solvabilité.  

Peut-on acheter une maison sans antécédents de solvabilité ?

Là encore, il peut être difficile d’obtenir un prêt hypothécaire sans antécédents de solvabilité. Avant d’envisager l’achat d’une maison, il importe d’établir une cote de solvabilité en utilisant le crédit (carte de crédit, prêt personnel, etc.) de façon responsable.   

Pour en savoir plus, lisez Utilisation de carte de crédit pour améliorer la cote de solvabilité.  

La conjoncture est-elle favorable à l’achat d’une maison ? 

La décision d’achat est personnelle, et le bon moment dépend de votre situation. S’il peut être tentant d’acheter lorsque les prix sont au plus bas, le meilleur moment pour acheter une maison est généralement lorsque votre mode de vie s’y prête, et que vous avez trouvé une propriété qui vous plaît et qui correspond à votre budget. 

Le budget fédéral de 2024 prévoit des mesures pour permettre à un plus grand nombre de Canadiens de devenir propriétaires. Le régime d’accession à la propriété permet désormais de retirer jusqu’à 60 000 $ d’un REER pour faire une mise de fonds. Ce montant était auparavant plafonné à 35 000 $. Le gouvernement fédéral s’est par ailleurs engagé à soutenir la construction de 3,87 millions de nouveaux logements d’ici 2031 pour accroître l’offre de logements en vue de modérer les prix. 

Idéalement, si vous envisagez d’acheter une maison, la première étape est de consulter un conseiller en prêts hypothécaires. Celui-ci pourra vous aider à déterminer votre capacité d’emprunt. Si l’accès à la propriété semble hors de portée pour vous, il pourra vous orienter vers un conseiller financier qui vous aidera à élaborer un plan d’achat. 

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